특례보금자리론 생애최초 + 집단대출 받을때 방공제 고려필수

 

2달전에 무사히 대출을 받아

아파트에 입주하게 되었는데

 

그때 생각지도 못했던 개념이 방공제 이다.

 

일단 이글은

보금자리론(생애최초 LTV80%) 을 받고, 추가로 집단대출을 받으려는

사람들을 위한 내용이다.

*보금자리론은 주택금액이 신규아파트의 경우 분양가 기준이지만

은행은 감정가로 진행하게 되어서 추가로 더 대출이 가능한 경우가 있다.

 

 

방공제란?

최우선변제조건 소액임차인보증금 이란 제도로 인해 임차인 보호차원에서 선순위 채권을 가져갈 수 있도록 하는데, 은행입장에선 혹시 주택이 경매가 넘어갈 경우 몇천만원을 임차인이 먼저 가져가면 손실부담이 있음

그래서 은행이 주택담보대출을 해줄때

 LTV한도 에서 방공제 금액만큼을 차감한 금액만 대출

 

다만 그러면 대출금액이 너무 줄어드니까 주택금융공사에서 보증(MCG) 을 가입하면

방공제 되지 않은 금액을 받을 수 있게 됨.

 

 

방공제 금액이 궁금하다면 아래 링크 클릭

(서울은 현재 23년 8월기준 5500만원 이다)

https://www.hf.go.kr/ko/small-lease-deposit.do

소액임차보증금

 

 

일단, 보금자리론은 방공제를 안함

(참고 : 디딤돌 대출은 방공제를 한다)

 

그런데 여기서 변수는

생애최초 특례보금자리론으로 LTV80% 적용받은 분들이

은행에 추가로 집단대출을 받을 때 이다.

 

특례보금자리론을 생애최초로 LTV80%를 대출받았다면!

원래 LTV70%에서 10%를 더 받는 것이기 때문에

주택금융공사 보증(mcg)을 가입하게 된다.

 

 

이때 생각할 점이 MCG는 한집에 2개는 불가하다 !!

 

즉 LTV80%를 위해 보증을 가입했기때문에

집단대출을 실행할때 또 가입할수가 없다.

 

그말은 방공제를 뺀 금액만 대출이 가능하다는 말이다.

 

 

******예를 들어******

경기도 남양주시의 아파트를 분양받았다 치겠다

생애최초라 LTV80%을 받는다고 가정

 

분양가 : 5억

은행감정가 : 6.5억

방공제 금액 : 4800만원

 

특례보금자리론 LTV 80% 대출로.

보금자리론 대출금 : 5억 * 0.8 = 4억

보금자리론 담보금액 : 4억 * 1.1 = 4.4억

(여기서 1.1을 곱하는 이유는 은행에서 근저당 설정할때

통상적으로 110~120% 정도로 잡는다)

 

은행 LTV적용 대출금액 : 6억 5천 * 0.8 = 5.2억

집단대출 추가가능금액 = 5.2억 - 4.4억 - 4800만원(방공제) = 3200만원

이 나온다.

 

즉 방공제 때문에 은행에서 추가대출이 3200만원만 가능하게 된다.

 

 

 

 

은행감정가가 높게 나와서 거의 분양가만큼 다 대출나오겠다

했다가 갑자기 집단대출가능금액에서 4800만원이 제외된다고 하여,, 당황했었다 ㅋㅋ

 

 

 

저랑 비슷한 상황인 분들께

이글이 도움이 됬으면 하는 마음으로 올려본다!